Så hjälper byggkonsulter fastighetsägare genom hela renoveringsprojektet

Större renoveringar i flerbostadshus och andra fastigheter kräver ofta många beslut kring teknik, ekonomi, upphandling och genomförande. För fastighetsägare, bostadsrättsföreningar och andra beställare kan en byggkonsult därför fylla en viktig funktion genom att samla projektet, ta fram underlag och följa arbetet från tidig analys till färdig renovering. Med rätt stöd blir det enklare att fatta beslut på tydliga grunder och hålla ihop projektets olika delar.

Rådgivning redan innan projektet startar

Frakka arbetar som byggkonsult åt bland annat fastighetsägare och bostadsrättsföreningar och hjälper till genom olika delar av renoverings- och ombyggnadsprojekt. Arbetet kan börja redan innan någon entreprenör är upphandlad, när fastighetens behov behöver kartläggas och beställaren behöver förstå vilka åtgärder som är aktuella.

I den tidiga fasen kan byggkonsulten bidra med teknisk rådgivning och analyser av fastighetens förutsättningar. Det kan exempelvis handla om att bedöma statusen på olika delar av byggnaden och ta fram ett bättre beslutsunderlag inför kommande åtgärder.

För beställaren är denna fas viktig eftersom senare beslut ofta bygger på kvaliteten i det första underlaget. Om omfattning, behov och förutsättningar är otydliga finns en större risk att projektet förändras under resans gång eller att viktiga frågor upptäcks sent.

Byggkonsultens roll blir därför att hjälpa till att skapa struktur. Det kan innebära att definiera projektets omfattning, identifiera vilka utredningar som behöver genomföras och tydliggöra vilka tekniska frågor som måste lösas innan arbetet går vidare.

Frakka arbetar med flera typer av renoveringsprojekt, bland annat stambyten, fasader, tak, fönster och andra större åtgärder i fastigheter. Gemensamt för dessa projekt är att de ofta påverkar många delar av byggnaden och att både tekniska och praktiska frågor behöver hanteras parallellt.

För en bostadsrättsförening eller fastighetsägare kan det därför vara värdefullt att ha en extern konsult som inte själv utför entreprenaden. Det skapar en tydligare uppdelning mellan den som hjälper beställaren att ställa krav och den entreprenör som senare ska genomföra arbetet.

Upphandling och projektering skapar tydliga förutsättningar

När behovet är definierat går projektet vidare mot projektering och upphandling. Här behöver tekniska krav, omfattning och ansvar beskrivas på ett sätt som gör att entreprenörer kan lämna jämförbara anbud.

En byggkonsult kan hjälpa till att ta fram de handlingar som behövs inför upphandlingen. Det kan exempelvis röra sig om tekniska beskrivningar, krav på utförande och andra underlag som definierar vad entreprenaden ska omfatta.

Detta är en viktig del av processen eftersom otydliga förfrågningsunderlag kan leda till stora skillnader mellan olika anbud. Om entreprenörerna räknar på olika omfattning blir det svårt för beställaren att jämföra pris och innehåll på ett rättvist sätt.

När underlagen är tydliga blir det också enklare att analysera anbuden. Byggkonsulten kan hjälpa beställaren att gå igenom både pris och innehåll och bedöma om entreprenörerna har förstått uppdraget på samma sätt.

Upphandlingen handlar därmed inte bara om att hitta det lägsta priset. Även metod, organisation, omfattning och förmåga att genomföra projektet behöver vägas in. För en beställare utan egen byggteknisk organisation kan det vara svårt att göra denna bedömning på egen hand.

Frakka kan även hjälpa till i kontakten med entreprenörer under upphandlingsfasen. Frågor och förtydliganden behöver ofta hanteras innan avtal kan tecknas, och då är det en fördel att ha någon som känner projektet och kan bedöma de tekniska konsekvenserna av olika förslag.

När entreprenören är vald behöver avtal och projektorganisation också vara tydliga. Det minskar risken för oklarheter senare och skapar bättre förutsättningar för att hålla ihop tidplan, kostnader och kvalitet.

Projektledning håller ihop renoveringen

När själva renoveringen börjar förändras byggkonsultens roll från förberedande rådgivning till mer aktiv projektledning och uppföljning. Då behöver många olika delar samordnas samtidigt.

Frakka arbetar med projektledning där beställarens intressen står i centrum. Det innebär bland annat att följa projektets framdrift, hantera frågor mellan beställare och entreprenör och se till att beslut tas i rätt tid.

I större fastighetsprojekt kan flera entreprenörer och tekniska discipliner vara inblandade. Då blir samordningen en central del av arbetet. En ändring inom ett område kan påverka både tidplan och andra delar av entreprenaden.

Projektledaren behöver därför ha en löpande överblick över projektet. Det gäller både vad som händer på byggarbetsplatsen och hur ekonomin och tidplanen utvecklas.

För beställaren innebär detta att någon följer projektet mer detaljerat än vad styrelsen eller fastighetsägaren själv kanske har möjlighet att göra. Beslut kan då förberedas och lyftas när de faktiskt behöver fattas.

Vid exempelvis ett stambyte blir detta särskilt viktigt eftersom arbetet påverkar de boende under en längre tid. Information, tillträde till lägenheter och samordning mellan olika arbetsmoment behöver fungera samtidigt som själva byggproduktionen pågår.

Samma princip gäller vid andra större renoveringar, som fasadarbeten, takrenoveringar eller fönsterprojekt. Även om den tekniska lösningen skiljer sig behöver beställaren ha kontroll över omfattning, kvalitet och ekonomi genom hela genomförandet.

Besiktning och uppföljning avslutar projektet

När entreprenaden börjar närma sig slutet återstår fortfarande flera viktiga moment. Att arbetet är färdigt på byggarbetsplatsen innebär inte automatiskt att projektet är avslutat.

Besiktning är en viktig del av slutskedet. Då kontrolleras entreprenaden utifrån de krav och handlingar som har legat till grund för projektet. Eventuella fel och brister behöver identifieras och hanteras innan projektet kan avslutas helt.

Frakka arbetar med besiktning och teknisk uppföljning i samband med fastighetsprojekt. För beställaren innebär det att det finns en extern part som kan bedöma om arbetet motsvarar det som beställts.

Om brister upptäcks behöver de dokumenteras och följas upp. Det kan också behöva klargöras vem som ansvarar för att åtgärda dem och inom vilken tid det ska ske.

Efter avslutad entreprenad kan det även finnas behov av fortsatt uppföljning. Vissa fel visar sig först efter en tids användning och vissa entreprenader omfattas av garantiperioder där ytterligare kontroller kan bli aktuella.

Byggkonsultens arbete kan därför sträcka sig hela vägen från de första analyserna till slutbesiktning och uppföljning efter färdig renovering.

För fastighetsägare och bostadsrättsföreningar skapar det en mer sammanhållen process. I stället för att olika delar hanteras separat kan samma tekniska och projektmässiga perspektiv följa arbetet från början till slut.

Det är särskilt värdefullt i projekt där många beslut hänger ihop. Den lösning som väljs i projekteringen påverkar upphandlingen, avtalet påverkar genomförandet och kvaliteten i slutkontrollen behöver bedömas mot de krav som sattes tidigt i processen.

En byggkonsult blir därmed ett stöd genom hela projektets kedja. Från den första frågan om vad som behöver göras, via projektering och upphandling, till projektledning och besiktning handlar uppdraget om att hjälpa beställaren att behålla kontrollen över en komplex renovering.